裁判重点

在以划拨阵势得到地盘使用权的房屋买卖合同纠纷中，认定划拨地盘上的房屋买卖合同有用，连接实行合同，不会侵害国度利益和社会民众利益，不应将《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以为是效率性强制性限定。

《最妙手民法院对于审理触及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条限定转变的是径直以国有地盘使用权为合同目的的买卖行径，而并非房屋买卖行径，不哄骗于认定划拨地盘上的房屋买卖合同效率。

《中华东说念主民共和国城市房地产治理法》第四十条第一款限定：“以划拨阵势得到地盘使用权的，转让房地产时，应当按照国务院限定，报有批准权的东说念主民政府审批。有批准权的东说念主民政府准予转让的，应当由受让方办理地盘使用权出让手续，并依照国度联系限定缴纳地盘使用权出让金。” 该批准、审批行径仅是物权变动的必要要求，而并非《房屋买卖合同》胜利的要求。

本案中，合同主要权益义求实行杀青已逾越20年，现合同目的的价值已远超其购买价钱，且买方早已将合同目的出卖给第三东说念主，当事东说念主要求阐述房屋买卖合同无效的诉讼请求有违诚挚信用原则和公说念原则。

案    例

皇冠hg86a

【 案 件 名 称 】

刘合某、北京市农工商设备商业公司阐述合同无效纠纷一案

【 当 事 东说念主 】

再审苦求东说念主（一审被告、二审上诉东说念主）：刘合某

被苦求东说念主（一审原告、二审被上诉东说念主）：北京市农工商设备商业公司

原审第三东说念主：北京金方商业公司

一 审 情 况

北京市农工商设备商业公司向一审法院告状请求：

1.阐述金方公司代表农工商公司与刘合某于1994年10月30日签订的《契约书（代合同）》无效；

2.诉讼费由刘合某职守。

一审法院查明

2011年3月30日，一审法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理农工商公司歇业算帐苦求一案。同日，一审法院作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书及决定书，宣告苦求东说念主农工商公司歇业，其中载明由于策划亏空，农工商公司于2010年11月30日罢手策划，2011年1月18日，经北京市企业归拢歇业和员工再服务使命协调小组批准，成立了北京市农工商设备商业公司算帐组，并指定孙赤军为歇业治理东说念主组长。

1994年10月30日，金方公司当作甲方与刘合某当作乙方签订《契约书（代合同）》，商定甲方为治理抽象楼建房资金不及，根据公司集资建房的意见，决定在公司里面以及合作单元集资，经与乙方协商，本着对等互利的原则，乙方投资与甲方同建抽象楼，具体契约如下：一、建房场所：北京市丰台区左安门外南边庄68号；二、甲方根据乙方投资金额，经协商：甲方将抽象楼第二层1384㎡的二分之一（南侧）692㎡（见附图），以5250元/㎡产权出让给乙方，总金额3633000元；三、付款阵势：契约签订以后，于一九九五年二月二十八日前乙方付给甲方；四、甲方保证房屋于一九九四年十一月十五日委派使用……；五、乙方按契约限定金额付清一齐款项后，即领有契约限定的房屋产权，乙方有权转让出售本契约限定的房产，甲方应协助乙方办好联系手续；……。刘合某秉承涉案房屋后，自述于2008年4月将房屋转卖给严国富。

一审法院审理时辰，经询三方当事东说念主，均一致招供1994年10月30日，金方公司当作甲方与刘合某当作乙方签订的《契约书（代合同）》的签订主体为农工商公司及刘合某。

涉案房屋所在的北京市丰台区左安门外南边庄68号楼也曾得到房屋总计权登记，登记房屋总计权东说念主为农工商公司，房屋总计权证号为：京房权证丰国字第××号，地盘使用权为划拨得到。

一审法院向北京市国土资源局丰台分局致函盘考北京市丰台区左安门外南边庄68号房屋是否可分割部分产权并办理报复登记，及本案所涉合同是否可当作报复登记的依据。该局回函暗意：上述房屋对应的地盘使用权未办理有偿使用手续，也未缴纳地盘出让金。不动产报复登记的前提是完成地盘有偿使用手续，根据联系法律及限定，不动产权益东说念主应先办理地盘使用权有偿使用手续，再办理不动产报复登记。在法院认定涉案合同有用的前提下，不错当作总计权报复登记的依据，但需两边到往复部门签订《存量房网签合同》或依据法院生师法律文告办理。

一审法院以为

本案争议的焦点有二，其一为《契约书（代合同）》的性责困难，其二为该合同是否有用的问题。

对于《契约书（代合同）》的性质，从农工商公司与刘合某签订的契约书商定看，刘合某在支付固定款项后得到在建房屋的固定面积总计权，两边之间并不存在共担风险、分享利润合作设备房地产的事实，故一审法院认定该合同性质为房屋买卖合同。

对于《契约书（代合同）》是否有用的问题。《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条限定，划拨地盘使用权，除本条例第四十五条限定的情况外，不得转让、出租、典质。第四十五条限定，稳健下列要求的，经市、县东说念主民政府地盘治理部门和房产治理部门批准，其划拨地盘使用权和地上建筑物、其他附着物总计权不错转让、出租、典质：（一）地盘使用者为公司、企业、其他经济组织和个东说念主；（二）领有国有地盘使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物正当的产权解释；（四）依照本条例第二章的限定签订地盘使用权出让合同，向当地市、县东说念主民政府补交地盘使用权出让金能够以转让、出租、典质所获收益抵交地盘使用权出让金。转让、出租、典质前款划拨地盘使用权的，永诀依照本条例第三章、第四章和第五章的限定办理。《最妙手民法院对于审理触及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的限定，地盘使用权东说念主未经有批准权的东说念主民政府批准，与受让方签订合同转让划拨地盘使用权的，应当认定合同无效。但告状前经有批准权的东说念主民政府批准办理地盘使用权出让手续的，应当认定合同有用。根据上述法律限定，划拨地盘上所建房屋未经批准不得转让。本案中，涉诉房屋触及的地盘为划拨性质，根据法律限定，两边在买卖房屋时，应报有批准权的东说念主民政府审批。因两边当事东说念主签订的《契约书（代合同）》未经有批准权的东说念主民政府批准，违背法律强制性限定，故应认定为无效。

一审法院裁判

一审法院依照《中华东说念主民共和国企业歇业法》第二十一条、第二十五条第一款第七项，《中华东说念主民共和国合同法》第五十二条第五款之限定，判决：农工商公司与刘合某于1994年10月30日签订的《契约书（代合同）》无效。案件受理费35864元，由刘合某职守。

二 审 情 况

二审法院查明

二审时辰，刘合某提交了左证，二审法院组织当事东说念主进行了左证交换和质证。刘合某出示了成立工程策划许可证（92）市规建字2511号、成立工程开工证、证东说念成见某和刘小菊的证言，用于解释金方公司也曾代农工商公司向北京市国土资源局缴纳地盘出让金300万元。农工商公司、金方公司不招供左证的内容妥协释蓄意。刘合某出示了对于连合作建华农商贸大厦契约书，用于解释涉案合同已实行杀青，不应认定为无效。农工商公司、金方公司不招供解释蓄意。二审法院向北京市策划和国土资源治理委员会致函盘考金方公司、农工商公司是否为筹建位于北京市丰台区左安门外南边庄68号汉文抽象楼向其时的北京市国土资源局缴纳地盘出让金300万元傍边。该委回函暗意：在金方商贸大厦表情地盘出让合同的档案中保存有北京市地盘治理局出具的记录“北京金方商业大厦筹建处缴纳预收地盘出让金东说念主民币300万元”的《北京市行政治业单元妥协银钱收条》复印件。从单据记录内容及所涉表情地盘使用权出让合同商定内容看，该300万元款项应属金方商业大厦预交的地盘出让金。由此可见，该300万元款项并非为刘合某成见的涉案抽象楼缴纳的地盘出让金。因此，二审法院对刘合某提交的左证不予采信。

二审法院以为

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金方公司向北京市国土资源局缴纳的300万元并非本案涉案房屋所涉地盘的出让金，涉案合同买卖的房屋所涉的地盘仍然为划拨性质。诚然涉案合同触及房屋的买卖，但根据房地一体的原则，不成将房屋的总计权与所占地盘的使用权割裂起来看待。根据法律限定，划拨地盘上所建房屋未经批准不得转让。涉案合同买卖划拨地盘上的房屋，但未经有批准权的东说念主民政府批准，违背了法律强制性限定，因此应认定为无效。

二审裁判成果

依据《中华东说念主民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项限定判决：驳回上诉，保管原判。二审案件受理费35864元，由刘合某职守。

再 审 情 况

再审法院查明

再审时辰，各方当事东说念主未向本院提交新的左证。本院对原审查明的事实赐与阐述。

再审法院以为

本案的争议焦点是案涉《契约书（代合同）》是否有用。

本案《契约书（代合同）》系农工商公司与刘合某基于真确道理暗意签订。原判决是依据《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条限定，以及《最妙手民法院对于审理触及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的限定，判决《契约书（代合同）》无效。对此，本院以为：

第一，原判决依据的联系限定不应意会为效率性强制性限定。根据《中华东说念主民共和国合同法》第五十二条第五项、《最妙手民法院对于适用<中华东说念主民共和国合同法>多少问题的解释（二）》第十四条的限定，惟一违背效率性强制性限定的合同才无效。《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条限定：“划拨地盘使用权，除本条例第四十五条限定的情况外，不得转让、出租、典质。”第四十五条限定：“稳健下列要求的，经市、县东说念主民政府地盘治理部门和房产治理部门批准，其划拨地盘使用权和地上建筑物、其他附着物总计权不错转让、出租、典质：（一）地盘使用者为公司、企业、其他经济组织和个东说念主；（二）领有国有地盘使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物正当的产权解释；（四）依照本条例第二章的限定签订地盘使用权出让合同，向当地市、县东说念主民政府补交地盘使用权出让金能够以转让、出租、典质所获收益抵交地盘使用权出让金。转让、出租、典质前款划拨地盘使用权的，永诀依照本条例第三章、第四章和第五章的限定办理。”上述条规均未明确限定违背该条规的行径无效。且在以划拨阵势得到地盘使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨地盘上的房屋买卖合同有用，连接实行合同，不会侵害国度利益和社会民众利益。故不应将《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条意会为效率性强制性限定。因此，即便《契约书（代合同）》违背该两条限定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项限定的违背法律、行政律例的强制性限定的情形。《最妙手民法院对于审理触及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条限定：“地盘使用权东说念主未经有批准权的东说念主民政府批准，与受让方签订合同转让划拨地盘使用权的，应当认定合同无效。但告状前经有批准权的东说念主民政府批准办理地盘使用权出让手续的，应当认定合同有用。”该条限定例范的是径直以国有地盘使用权为合同目的的买卖行径，并非房屋买卖行径，而本案《契约书（代合同）》的性质为房屋买卖合同，故该限定不应适用于本案合同效率的认定。

第二，经有批准权的东说念主民政府审批、批准并非《契约书（代合同）》胜利的要求。《中华东说念主民共和国物权法》第九条第一款限定：“不动居品权的成立、变更、转让和消灭，经照章登记，发胜利力；未经登记，不发胜利力，但法律另有限定的之外。”第十五条限定：“当事东说念主之间签订联系成立、变更、转让和消灭不动居品权的合同，除法律另有限定能够合同另有商定外，自合同成随即胜利；未办理物权登记的，不影响合同效率。”据此，是否登记能够委派，只影响物权变动的效率，并不影响合同的效率。诚然《中华东说念主民共和国城市房地产治理法》第四十条第一款限定：“以划拨阵势得到地盘使用权的，转让房地产时，应当按照国务院限定，报有批准权的东说念主民政府审批。有批准权的东说念主民政府准予转让的，应当由受让方办理地盘使用权出让手续，并依照国度联系限定缴纳地盘使用权出让金。”《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十五条限定：“稳健下列要求的，经市、县东说念主民政府地盘治理部门和房产治理部门批准，其划拨地盘使用权和地上建筑物、其他附着物总计权不错转让、出租、典质：……”，但该批准、审批行径仅是物权变动的必要要求，并不影响房屋买卖合同的效率。

第三，认定《契约书（代合同）》无效有违诚挚信用原则和公说念原则。《契约书（代合同）》基于刘合某和农工商公司的真确道理暗意签订，第五条明确商定刘合某付清一齐款项后即领有房屋的总计权，有权转让、出售房产，农工商公司应协助办好联系手续。《契约书（代合同）》签订后，刘合某实行了付款义务，农工商公司亦实质委派目的房屋，合同主要权益义求实行杀青已逾越20年。现农工商公司告状要求阐述《契约书（代合同）》无效，违背合同商定，有违诚挚信用原则。目的房屋现值已远超20多年前的购买价钱，且在农工商公司招供的情况下，刘合某早已将房屋出售，认定合同无效将对刘合某相配后买受东说念主变成弘远损失，有违公说念原则。

故本院以为，《契约书（代合同）》基于两边真确道理暗意签订，并不违背法律强制性限定，正当有用。原判决认定《契约书（代合同）》因违背法律强制性限定而无效，适用法律不妥，应予改良。

此外，刘合某成谅解判决认定农工商公司具有诉讼主体阅历有误。本院以为，根据一审法院认定的事实，一审时辰三方当事东说念主均一致招供《契约书（代合同）》的签订主体为农工商公司及刘合某，刘合某在二审上诉原理中未就一审法院认定的上述事实提倡不甘愿见，亦未在二审时辰就农工商公司的合同地位及诉讼地位问题提倡异议。故刘合某成见农工商公司不具有诉讼主体阅历，枯竭事实依据。

总而言之，刘合某的再审请求成立，应予复古。

再审裁判成果

依照《中华东说念主民共和国合同法》第五十二条第五项、《最妙手民法院对于适用<中华东说念主民共和国合同法>多少问题的解释（二）》第十四条、《中华东说念主民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华东说念主民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的限定，判决如下：

一、驱除北京市高等东说念主民法院（2018）京民终285号民事判决及北京市第二中级东说念主民法院（2017）京02民初94号民事判决；

二、驳回北京市农工商设备商业公司阐述《契约书（代合同）》无效的请求。

一审案件受理费35864元，二审案件受理费35864元，均由被苦求东说念主北京市农工商设备商业公司职守。

本判决为终审判决。

案号：（2019）最高法民再235号

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